Reforma tributária: como será o imposto na construção, venda e aluguel de imóveis
Matéria publicada originalmente por Eduardo Cucolo, Folha de S. Paulo – A proposta de regulamentação da reforma tributária apresentada pelo governo traz como grande novidade para o setor da construção civil a progressividade no pagamento dos novos tributos sobre bens e serviços: a contribuição federal CBS e o imposto de estados e municípios IBS.
As incorporadoras serão beneficiadas com um desconto de 20% na alíquota dos novos tributos, estimada em uma média de 26,5% para a soma de CBS e IBS. Nesse contexto, o imposto a ser pago seria de 21,2% sobre o valor da venda de imóveis novos, equivalente a 80% da alíquota integral.
A progressividade, onde quanto maior o valor do imóvel, maior o tributo em termos proporcionais, foi estabelecida pelo Ministério da Fazenda através da criação de um “redutor social”, fixado em R$ 100 mil. Isso significa que os imóveis novos de alto padrão serão mais tributados que os populares, o que deve beneficiar especialmente aqueles construídos dentro do programa Minha Casa Minha Vida.
Segundo os cálculos governamentais, um apartamento novo de baixo padrão no valor de R$ 200 mil pode até mesmo ficar isento de impostos, considerando o redutor social, o desconto do custo do terreno e a dedução de tributos incidentes sobre as etapas da construção.
No atual sistema, as empresas recolhem impostos, mas não recuperam os créditos da tributação de insumos.
Não haverá incidência na venda de imóveis entre pessoas físicas, a menos que se constate que o contribuinte está realizando operações de compra e venda de imóveis com recorrência, caracterizando atividade econômica no ramo imobiliário.
Quanto ao aluguel, a proposta sugere a criação de um “fator de reajuste” para a dedução do valor de imóveis alugados por empresas. Na locação ou arrendamento, a base de cálculo será reduzida, a cada mês, em montante equivalente a 1/360 do valor do redutor de ajuste a partir de 1° de janeiro de 2027.
Os bens imóveis urbanos e rurais deverão ser registrados na plataforma CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro).
Além disso, o texto prevê a cobrança de imposto igual ao do setor hoteleiro sobre locações por temporada inferiores a 90 dias, quando realizadas por uma empresa. Isso significa que um Airbnb, por exemplo, será tributado sobre sua margem de lucro, sem afetar a pessoa que está alugando através da plataforma.
Essa diferenciação no sistema tributário foi uma demanda das construtoras e tem como base modelos internacionais que também fazem essa distinção.
