Espigões no entorno do Mirante de Santana. Perfil dos bairros de Santana e Vila Guilherme, que foram os campeões em lançamentos em suas regiões nos últimos 12 meses. – Rubens Cavallari/Folhapress
Matéria publicada originalmente por Viviane Sousa, Folha de S. Paulo – No primeiro trimestre deste ano, as transações e lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo atingiram um patamar excepcional, marcando o melhor desempenho para o período desde 2014, quando teve início a pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário.
Foram comercializadas 22.686 unidades nos primeiros três meses deste ano, representando um aumento de 40% em relação ao mesmo período de 2023. Os lançamentos, por sua vez, registraram um crescimento ainda mais expressivo, alcançando 15.636 novas unidades na capital paulista, um aumento de 49%.
Destaca-se que somente em março, as vendas apresentaram um aumento de 47,2% em comparação com o mesmo mês de 2023, totalizando 10.482 unidades vendidas. No acumulado dos últimos 12 meses, a alta foi de 16%.
As transações realizadas através do programa MCMV (Minha Casa Minha Vida) representaram 53% das vendas totais e 59% de todos os lançamentos no primeiro trimestre.
Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP (Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de São Paulo), atribui o aumento das transações e lançamentos do setor à reformulação do programa MCMV. Além disso, ele destaca o ambiente econômico favorável, com a redução da taxa Selic e a queda no desemprego.
“O primeiro trimestre de 2023 e 2024 representam momentos econômicos bastante diferentes. Em março do ano passado, nós tínhamos uma taxa de juros bem mais alta, de 13,75% ao ano, e um novo governo ainda começando. Em 2024, temos um cenário de taxa de juros em queda, um governo federal já estabelecido e o novo Minha Casa, Minha Vida já remodelado”, afirma Wertheim.
Os investimentos no programa totalizaram R$ 117 bilhões, retomando os níveis de 2019, antes da pandemia de Covid-19. Em março deste ano, a taxa Selic estava em 10,75%. Na última quarta-feira (8), o Copom (Comitê de Política Monetária) anunciou novo corte, e atualmente a taxa é de 10,25% ao ano.
Em junho de 2023, o novo MCMV destinou mais recursos do Orçamento Geral da União para novos contratos da Faixa 1, direcionada para famílias com renda bruta até R$ 2.640. A mudança mais significativa para o mercado imobiliário foi a elevação do valor máximo do imóvel da Faixa 3, de R$ 264 mil para R$ 350 mil.
Os apartamentos de um e dois dormitórios em todas as faixas de preço, juntamente com aqueles com valores entre R$ 700 mil e R$ 800 mil, foram os imóveis mais vendidos no primeiro trimestre.
A Mbgucci, incorporadora e construtora que atua na Região Metropolitana de São Paulo, lançou metade de suas novas unidades no primeiro trimestre na categoria econômica, com valores de até R$ 350 mil. Esses imóveis representaram 50% das vendas da empresa em março deste ano, em comparação com 36,7% no mesmo mês do ano anterior.
A coordenadora dos projetos da Construção da FGV (Fundação Getúlio Vargas), Ana Maria Castelo, afirma que a reformulação do Minha Casa, Minha Vida desde o final do ano passado tem influenciado as transações e lançamentos do setor imobiliário. Segundo ela, mais pessoas da classe média estão acessando o programa.
Milton Bigucci Junior, diretor técnico da construtora, observa que a taxa de financiamento bancário ainda não acompanhou o ritmo de redução da Selic, apesar do cenário favorável. Ele aponta que as taxas continuam elevadas, e as restrições para concessão de crédito ainda são significativas.
“A expectativa é que o mercado permaneça aquecido em 2024, mas com um ritmo mais lento nos próximos meses. O ano deve encerrar com um aumento entre 5% e 10%, segundo o Secovi-SP. Apesar da perspectiva positiva, é necessário considerar imprevistos, como as enchentes no Rio Grande do Sul, que podem pressionar a inflação e alterar o cenário”, conclui o presidente da instituição.
Wertheim destaca que, embora as vendas estejam em alta, o setor não está conseguindo lançar novos empreendimentos na mesma velocidade, o que tem causado uma queda nos estoques. Para o Secovi-SP, o ideal seria um equilíbrio entre vendas e lançamentos, mas há obstáculos como dificuldades de licenciamento, aquisição de terrenos e aprovação de projetos pelos órgãos públicos, além da escassez de mão de obra.
Segundo Ana Maria Castelo, da FGV, há uma percepção de que mais empresas estão interessadas em trabalhar com o MCMV desde a reformulação. Ela prevê que o programa continuará influenciando o mercado ao longo do ano.
“A queda nas taxas de juros deve ter um impacto maior quando realmente atingir o crédito do mercado. Com isso, as vendas para a média e alta renda podem subir ainda mais”, finaliza a professora.
