Incertezas sobre recursos ameaçam financiamento imobiliário
Matéria publicada originalmente por Julio Wiziack com Diego Felix, Folha de S. Paulo – Caso não haja uma solução para ampliar a oferta de crédito, a classe média será a mais prejudicada na compra de um imóvel financiado. A Caixa Econômica Federal, que concentra 67% dos empréstimos imobiliários, está considerando a securitização de sua carteira habitacional como uma forma de impulsionar novos contratos.
Essa situação chamou a atenção do governo, que avalia medidas para conter a sangria de recursos do FGTS, uma das principais fontes de recursos para o crédito habitacional. Projeções indicam que, apenas com a lei que permitiu o uso do saque-aniversário como garantia para empréstimos, mais de R$ 100 bilhões saíram do FGTS para bancos comerciais. Essa modalidade foi criada durante o governo Jair Bolsonaro, e o atual ministro do Trabalho e Emprego, Luiz Marinho, tenta revogá-la, embora a promessa ainda não tenha avançado.
Na caderneta de poupança, que financia a compra de imóveis de maior valor pela classe média, o problema é a contínua saída de recursos. Com a Selic elevada (atualmente em 10,5% ao ano), os correntistas preferem sacar para investir em aplicações com rendimentos mais altos. Em 2023, o saldo da poupança era de R$ 975,8 bilhões, mas houve uma saída líquida de R$ 87,8 bilhões, segundo o Banco Central. Esse movimento de saques superando os depósitos também ocorreu em 2022, com saídas líquidas de R$ 103,2 bilhões.
O governo aposta que, com a queda da Selic abaixo de dois dígitos, a poupança volte a se capitalizar. No entanto, o mercado não acredita que isso ocorrerá a tempo de impulsionar o setor de habitação. Recentemente, o presidente da Caixa, Carlos Vieira, afirmou que não há perspectivas de recursos suficientes para avaliar como será a oferta de linhas de crédito no próximo ano.
Para tentar reverter esse quadro, a Caixa informou que ampliou a captação em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), instrumento também utilizado como funding para a habitação do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). “Com a redução da taxa básica de juros, pode haver oportunidades, dependendo dos patamares das curvas de juros futuras, de securitização da carteira de crédito imobiliário para distribuição no mercado de capitais, o que está sendo estudado pelo banco”, afirmou a Caixa em nota.
Em relação ao FGTS, que define o teto para o valor dos imóveis, a Caixa informou que houve um aumento na oferta de recursos para os agentes financeiros neste ano. A projeção do banco é um crescimento entre 8% e 12% na carteira habitacional. “Para 2025, a manutenção do crescimento previsto em 2024 dependerá do comportamento da poupança, dos níveis de juros básicos e da possibilidade de securitização da carteira imobiliária.”
