Ana Luiza Tieghi, Valor Econômico – A revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo, aprovada em julho, modificou um incentivo que ajudou a transformar os projetos imobiliários na cidade. A partir de 2014, quando o atual PDE foi aprovado, tornou-se comum ver lançamentos de unidades compactas – chamadas de estúdios – e muitas vezes em projetos que também tinham unidades maiores.
Mais do que uma forma de diversificar o público, as incorporadoras lançam empreendimentos assim para conseguir mais vagas de garagem para os apartamentos maiores desses projetos. Isso porque, em regiões de eixo de transporte, perto de estações de metrô e corredores de ônibus, as vagas ficavam limitadas a uma por unidade.
Ao fazer estúdios, conseguiam migrar as vagas para outros apartamentos. Estúdios podem ainda ser enquadrados como unidades não-residenciais (NRs), que também rendem incentivos aos empreendimentos, como ganho de coeficiente de aproveitamento (quanto pode ser construído no terreno).
O texto da revisão, no entanto, fala de vagas para unidades com mais de 30 m2 de área privativa, o que já exclui boa parte dos estúdios lançados na cidade. Também prevê uma vaga a cada 60 m2 de área, permitindo, assim, que apartamentos maiores tenham mais de uma vaga.
A mistura de tipologias nos lançamentos pode continuar de outra forma depois da revisão do PDE. Saem os estúdios e entram as unidades econômicas, classificadas como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). Essas unidades visam famílias com renda de até sete e dez salários mínimos, respectivamente.
O incremento de potencial construtivo é o que levaria os projetos a terem essas unidades. Segundo a consultoria imobiliária Binswanger, será possível construir até 12 vezes a área do terreno, ao conjugar esses incentivos, enquanto o coeficiente regular para os eixos é de quatro vezes.
O texto da revisão do PDE prevê a locação de unidades HIS ou HMP, desde que o inquilino se encaixe nos critérios de renda. Na prática, isso já é feito pelo mercado, que vende unidades desse tipo para investidores que se comprometem a locar dentro do perfil adequado. A fiscalização, porém, é um gargalo.
Há companhias que já exploram a locação de unidades HIS, como a Yuca. Segundo Paulo Bichucher, CEO da empresa, incorporadoras e proprietários precisam de uma plataforma que garanta que esses produtos sejam direcionados para as pessoas certas e os administrem, e aí entra o seu negócio.
A empresa permite comprometimento de até 40% da renda com aluguel, IPTU e condomínio. “Esperamos esse decreto sair para aumentar nossa atuação, é um segmento com vácuo de produto muito grande”, afirma.
Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (Smul), o decreto, que está previsto na revisão do PDE, ainda não foi feito.
