Incorporadoras de baixa renda tiveram resultados operacionais robustos, mas julgamento sobre FGTS exige atenção.
Ana Luiza Tieghi, Valor Econômico – Quatro das principais incorporadoras do segmento de baixa renda listadas na bolsa, Cury, Direcional, Tenda e Plano&Plano, já divulgaram as prévias operacionais do terceiro trimestre – a MRV publica seus dados nesta terça-feira (17). Em comum, as quatro tiveram aumento nas vendas e três delas também elevaram os lançamentos sobre o mesmo trimestre de 2022.
A única com queda em lançamentos na base anual, a Cury ainda mantém aumento de novos projetos no acumulado do ano.
Analistas do setor destacam que o desempenho dessas incorporadoras foi robusto de julho a setembro. Ygor Altero e Ruan Argenton, analistas da XP, afirmaram em seus relatórios que esses dados foram impulsionados pela demanda no segmento, que cresceu com as mudanças realizadas no Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Houve aumento no valor máximo para venda, de R$ 264 mil para R$ 350 mil, o que tem sido explorado pelas companhias para elevar o preço médio dos lançamentos e das vendas, principalmente na faixa 3 do programa, e também o volume de unidades comercializadas.
É o caso da Direcional, que aumentou em um ano de 34% para 43% a participação da marca Riva, focada na faixa superior do MCMV e logo acima dele, nas vendas. Os analistas do Santander, liderados por Fanny Oreng, destacaram o forte desempenho dessa unidade de negócios.
As atualizações no programa também aumentaram os subsídios para as faixas 1 e 2, para rendas de até R$ 4.400, o que beneficiou negócios mais focados nesse estrato da política, como a Tenda. A empresa teve alta de 80% nas vendas, algo considerado “impressionante” pela XP, e também elevou lançamentos em 134%.
Outra medida que potencializa o MCMV é a possibilidade de aumentar de 30 para 35 anos o prazo de pagamento do financiamento.
André Mazini, do Citi Bank, afirmou em relatório que “os parâmetros do programa MCMV estão no ponto mais atrativo em que já estiveram”. No texto, ele “encoraja incorporadores de baixa renda a lançar o máximo que conseguirem”, porque as margens para novos lançamentos estão em níveis saudáveis e o estoque de unidades está bem controlado.
Os analistas da XP veem perspectiva de um crescimento contínuo de novos projetos na Direcional e na Cury – a última aumentou o banco de terrenos em São Paulo para a faixa 3, destaca Mazini, o que pode levar a uma revisão da expectativa futura de lançamentos da empresa.
A Tenda foi uma das empresas com os resultados mais celebrados, mas há a ressalva dos analistas do J.P. Morgan, liderados por Marcelo Motta, de que sua ação já capturou as perspectivas positivas para o negócio, tendo se valorizado 175,8% no ano.
Incorporadora de baixa renda não listada em bolsa, especializada em casas populares, a Pacaembu também teve crescimento de vendas e lançamentos.
A situação é positiva, mas há uma pedra no caminho do segmento de baixa renda. Está agendada para quarta-feira (18) a retomada do julgamento no STF da aplicação da Taxa Referencial (TR) como índice de correção das contas vinculadas ao FGTS, principal funding do MCMV.
Se a decisão for positiva, essa fonte de financiamento ficará mais cara. A saída seria o governo injetar mais recursos no programa habitacional, aumentar a taxa de juros e reduzir os subsídios ou simplesmente reduzir o alcance da política. Em relatório, os analistas do Itaú BBA, liderados por Daniel Gasparete, analisam que o pior cenário representaria um corte de 30% no programa, algo que veem com 20% de probabilidade de ocorrer. O cenário mais provável, para eles, é que não haja mudança na remuneração do FGTS (45% de probabilidade). Também há chances de adiamento do julgamento, pela quantidade de pautas no dia.
