Lei de Zoneamento SP: Prefeitura decide mostrar onde São Paulo poderá ter prédios mais altos
Clayton Castelani, Folha de S. Paulo – A Prefeitura de São Paulo apresentou nesta terça-feira (19) um mapa que indica em quais quadras da cidade as construtoras terão a possibilidade de edificar prédios maiores do que os permitidos pelas regras atuais de zoneamento.
Análises iniciais desse mapeamento indicam que a expansão dessas áreas de adensamento construtivo poderá ser menor do que a inicialmente prevista na recém-concluída revisão do Plano Diretor Estratégico.
O mapa faz parte da proposta da gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) para a revisão da LPUOS (Lei de Uso, Parcelamento e Ocupação do Solo), mais conhecida como Lei de Zoneamento SP. Essas regras devem ser reformadas para se adequar ao novo Plano Diretor.
Enquanto o plano traça as linhas gerais sobre as regiões a serem desenvolvidas e de que forma, o zoneamento indica, quadra a quadra, o que pode ou não ser construído. São regras complementares.
Ao apresentar um mapa nesta terça, a prefeitura contradiz o discurso, até então sustentado, de que não haveria necessidade da apresentação do documento porque esta não era uma reconstrução do zoneamento da cidade.
Nesta terça (19), em nota, a gestão Nunes afirmou que o objetivo do projeto é “rever aspectos pontuais e promover compatibilizações necessárias para a melhoria da aplicação da legislação de 2016”.
Ainda segundo a prefeitura, a apresentação do mapa resulta “das solicitações por apresentação gráfica dos critérios expostos na redação recebidas pelo município durante as audiências públicas realizadas em agosto”.
Recai sobre a revisão da LPUOS (Lei de Zoneamento SP) uma apuração conduzida pelo Ministério Público de São Paulo, que contesta a gestão Nunes quanto à falta de transparência de processo. Urbanistas afirmam que é impossível discutir o zoneamento sem um mapa.
Neste contexto, a indicação visual sobre a expansão dos eixos onde é possível construir mais foi apresentada antes da última audiência pública a ser realizada pela prefeitura antes do envio da proposta para a Câmara Municipal.
Está marcada para o dia 2 de outubro a audiência pública devolutiva, que serve para apresentar à sociedade as modificações realizadas nos debates públicos anteriores. A participação será pela internet.
A indicação visual do zoneamento é importante porque, entre outros motivos, pode influenciar questões como a valorização ou não de lotes e imóveis nas quadras indicadas e em áreas no entorno, segundo Bianca Tavolari, especialista em legislação e pesquisadora do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento).
Aprovada no final de junho pelo Legislativo municipal, a revisão do Plano Diretor possibilitou o aumento do raio das chamadas EETU (Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana) de 600 para 700 metros no entorno de estações de metrô e trens. Também aumentou essas zonas de eixo nas faixas que contornam corredores de ônibus, que passaram de 300 para 400 metros.
Prédios construídos nessas zonas eixo não têm limite de altura, apesar de ainda terem tamanhos restringidos pela relação entre terreno e área construída.
Edifícios residenciais que possuam unidades voltadas para a habitação social podem construir até seis vezes a área do terreno. Esse potencial construtivo pode quase dobrar se também existirem lojas na fachada, escritório, moradia de mercado popular e outros dispositivos criados pelo Plano Diretor.
Tavolari afirma que o mapa está claramente fazendo expansões de eixos abaixo do potencial permitido pelo Plano Diretor, mas sem indicar claramente quais foram os critérios. Ela também diz que não é possível calcular com precisão esse aumento porque a prefeitura ainda não tornou disponível os arquivos contendo os dados geoespaciais.
Relator da revisão do Plano Diretor na Câmara e já indicado para relatar as regras de zoneamento, o vereador Rodrigo Goulart (PSD) também afirmou que o mapa mostra expansões de eixos em desacordo com o que foi aprovado no plano.
Goulart é contrário a dispositivos incluídos pela prefeitura que podem contrariar ampliação da liberação de potencial construtivo nas zonas eixo. A prefeitura diz, no entanto, que a proposta de zoneamento está adequada à revisão do Plano Diretor.
Um dos motivos que podem ter resultado na restrição dos eixos, caso seja confirmada, é a inclusão na proposta do Executivo de alguns freios contra a construção de edifícios sem limite de altura.
O texto não autoriza, por exemplo, a verticalização de quadras com barreiras urbanas (como ferrovias e cemitérios), ladeiras e outras condições que dificultem o trajeto a pé ou exijam caminhada superior a um quilômetro até o transporte público.
