Novas alternativas de financiamento reduzem dependência da poupança no mercado imobiliário
Matéria publicada originalmente por Breno Damascena, O Estado de S. Paulo – O mercado imobiliário brasileiro vem passando por uma transformação significativa no que diz respeito às fontes de financiamento. Hoje, construtoras e incorporadoras já não dependem exclusivamente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para obtenção de crédito. Com a popularização de alternativas como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII), o setor tem diversificado suas opções de funding.
Essa mudança foi discutida por Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), durante o Construsummit. Gamba destacou que o setor imobiliário está encerrando um ciclo, com novas opções de financiamento ganhando força e se ajustando a diferentes tipos de operação. “O mercado vive um momento especial. Há uma década, contávamos apenas com o FGTS e a poupança como fontes de crédito. Agora, saímos dessa dependência e temos múltiplos caminhos para o financiamento”, explicou.
Com a elevação da taxa Selic e a redução dos depósitos na poupança, alternativas como LCI, CRI e FII foram essenciais para sustentar o crescimento do mercado imobiliário nos últimos três anos. O movimento de diversificação do crédito, no entanto, não é recente. Gamba relembra que, entre 2004 e 2005, a introdução de instrumentos jurídicos como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação aumentou a segurança jurídica do setor e permitiu a expansão das opções de financiamento.
Apesar do avanço, Gamba aponta que ainda há espaço para crescimento no crédito imobiliário, especialmente se comparado a outros países. “No Chile, por exemplo, o crédito imobiliário representa 30% do PIB, enquanto no Brasil estamos em apenas 10%”, destacou o presidente da Abecip.
Mais opções de financiamento
Em dezembro do ano passado, o volume de recursos provenientes do mercado de capitais superou pela primeira vez o montante financiado pela poupança. Embora isso não signifique a independência completa do financiamento público, ainda fortemente ligado ao FGTS, indica uma tendência de diversificação do funding no mercado imobiliário nos próximos anos.
Um estudo da Abecip mostra que, em 2020, a poupança representava 47% do funding imobiliário. Esse número caiu para 31% em 2023, enquanto outras fontes de financiamento, como LCI e CRI, ganharam relevância. No entanto, os financiamentos imobiliários com recursos da poupança no SBPE ainda somaram R$ 17,97 bilhões em julho deste ano, representando um aumento de 5,9% em relação ao mês anterior e 63,4% em comparação a julho de 2023.
Esse crescimento do volume de recursos oriundos da poupança para o crédito imobiliário acontece mesmo enquanto sua participação no total do funding diminui. “A construção civil continua demandando crédito, e o mercado segue oferecendo. Apesar da queda na participação da poupança, o setor cresce de maneira sólida”, afirmou Gamba.
Preocupações e expectativas
Entretanto, a recente decisão do Conselho Monetário Nacional (CMN) de estender o prazo mínimo para resgates de investimentos em LCI pode afetar o setor. O prazo, que antes era de 12 meses, foi reduzido para nove meses, igualando-se ao das Letras de Crédito do Agronegócio (LCA). A Abecip, porém, pleiteia um retorno ao prazo de três meses, facilitando a permanência de investidores no mercado.
“Aumentar o prazo de resgate pode afastar investidores que não têm condições de manter seus recursos aplicados por tanto tempo. Reduzir esse prazo ajudaria na manutenção de um funding adequado para o crédito imobiliário”, defendeu Gamba. Apesar dessas preocupações, ele acredita que a diversificação das fontes de crédito continuará a impulsionar o setor imobiliário brasileiro, sem perder de vista o papel relevante da poupança nesse cenário.
