Prefeitura de SP prepara novo leilão de Cepacs para a Operação Urbana Faria Lima
Matéria publicada originalmente por Circe Bonatelli e Altamiro Silva Junior, Estadão Broadcast– A Prefeitura de São Paulo está em fase de estruturação do próximo leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) vinculados à Operação Urbana Consorciada Faria Lima. Sob responsabilidade da SP Urbanismo, o certame deve ocorrer até a metade do ano, tendo o Banco do Brasil como coordenador da oferta. A recente publicação do decreto que regulamenta a nova legislação da operação urbana dá início às definições sobre o volume de títulos a serem disponibilizados e seu valor unitário.
Atualmente, a operação conta com um estoque remanescente de 250 mil metros quadrados de potencial construtivo adicional, podendo gerar uma arrecadação estimada entre R$ 2,6 bilhões e R$ 3 bilhões. A previsão inicial é que sejam ofertados entre 150 mil e 180 mil títulos, tomando como base o valor de R$ 17,6 mil por unidade, preço praticado no último leilão de 2021.
No entanto, ainda há incertezas sobre se esse valor será mantido ou reajustado para corrigir a inflação, o que poderia elevar o preço dos Cepacs para entre R$ 21 mil e R$ 22 mil. Especialistas apontam que essa atualização pode evitar questionamentos do Tribunal de Contas do Município e garantir maior segurança jurídica ao processo. Outra estratégia avaliada pela Prefeitura é a oferta parcial dos Cepacs, buscando otimizar o valor arrecadado no leilão. No momento, a administração municipal e seus parceiros sondam o mercado para medir o interesse de investidores e incorporadoras. O prospecto do leilão ainda precisará ser aprovado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) antes da abertura oficial da venda.
Forte demanda do mercado imobiliário
A expectativa é de um alto interesse por parte das incorporadoras, especialmente aquelas que já possuem terrenos na região ou opções de compra. Empresas que ainda não garantiram terrenos podem hesitar em adquirir Cepacs no atual cenário de juros elevados, adiando investimentos para os próximos trimestres. Apesar disso, o setor defende que a Prefeitura libere todo o estoque disponível no leilão, evitando que títulos fiquem sem utilização.
Os Cepacs são fundamentais para viabilizar projetos imobiliários na área da Faria Lima, pois permitem a construção de edifícios com altura e densidade superiores às regras originais do zoneamento. A arrecadação obtida com o leilão é destinada a melhorias urbanas, incluindo infraestrutura viária, habitação social e urbanização de comunidades como Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro.
O último leilão de Cepacs da região ocorreu em 2021, com a comercialização de 10,3 mil títulos pelo valor unitário de R$ 17,6 mil, totalizando R$ 183 milhões sem ágio. Em 2019, o mercado demonstrou um apetite ainda maior, com 93 mil títulos vendidos e valorização de 170%, levando o preço de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil e gerando uma arrecadação recorde de R$ 1,6 bilhão.
Com a movimentação do mercado e o crescente interesse de incorporadoras, a nova rodada de leilões promete ser um marco para a Operação Urbana Faria Lima e pode injetar bilhões em melhorias na cidade.
Foto: Marcos Santos/USP Imagens
