Queda dos juros e MCMV fazem Trisul pisar no acelerador e prever expansão de 54% nas vendas
Circe Bonatelli, O Estado de São Paulo – Após perceber uma melhora significativa nas condições do mercado imobiliário, a paulistana Trisul, da família Cury, decidiu pisar no acelerador. A companhia vai expandir seus lançamentos, conforme a meta oficial divulgada ao mercado na semana passada. O movimento pode marcar o início de uma aceleração dos negócios pelas incorporadoras do segmento de média e alta rendas.
A Trisul projeta realizar lançamentos e vendas brutas no valor de R$ 1,8 bilhão a R$ 2,2 bilhões daqui até dezembro de 2024. O ponto médio representa uma expectativa de alta de 43% em relação aos lançamentos feitos nos últimos 18 meses (que somaram R$ 1,4 bilhão) e alta de 54% para as vendas (que foram de R$ 1,3 bilhão).
Três pontos explicam essa decisão, contou o presidente da Trisul, Jorge Cury Neto, em entrevista ao Estadão/Broadcast. O primeiro deles é a melhora da conjuntura econômica do Brasil e a tendência de queda dos juros, o que ajudará a baixar as taxas do crédito imobiliário mais adiante e facilitar as vendas. “Eu acredito que nós estamos entrando em um ciclo virtuoso”, disse.
Esse cenário mais benigno levou a uma mudança de postura na comparação com o começo do ano, quando havia incertezas sobre os rumos do País. “Nós programamos poucos lançamentos para este ano porque o clima era de cautela”, lembrou o diretor financeiro e de relações com investidores, Fernando Salomão. “Mas as vendas reagiram, e nós ficamos mais otimistas.”
O segundo ponto que justifica a meta de crescimento está nas novas regras do Minha Casa Minha Vida (MCMV) anunciadas pelo governo, que aumentaram o limite de preços no programa e os subsídios, sem contar as melhorias nas condições de financiamento no setor. Com isso, cerca de 25% do banco de terrenos da Trisul passou a se enquadrar no MCMV. Desde 2018, a incorporadora não atuava nesse segmento.
Agora, cerca de 25% a 30% da meta de lançamentos é de projetos dentro do MCMV, segundo Cury. O primeiro lançamento ocorrerá neste semestre. Outro projeto lançado em abril será “convertido” ao MCMV por conta das novas regras. Para atuar no setor, a Trisul montou um time de desenvolvimento de produtos, vendas e engenharia inteiramente dedicados a esse tipo de projeto.
Já o terceiro ponto que explica o ganho de ânimo foi o novo Plano Diretor da cidade de São Paulo, que ampliou os limites de construção nas áreas próximas de transportes públicos e facilitou a oferta de vagas de garagem. Com isso, o potencial de lançamentos no banco de terrenos cresceu de R$ 3 bilhões para R$ 3,5 bilhões em valor geral de vendas (VGV). “Vai caber mais VGV no mesmo terreno”, disse Salomão.
Dentro da sua meta, a Trisul planeja lançar três empreendimentos até o fim do ano (Moema, Vila Clementino e Ipiranga), totalizando um VGV de R$ 600 milhões, enquanto o volume de R$ 1,2 bilhão restante está previsto para o ano que vem. A empresa gostaria de acelerar mais, mas há limitações pelos prazos de licenciamento na prefeitura.
Crescimento do setor de média e alta rendas
O presidente da incorporadora acredita que outras empresas do setor de média e alta rendas também devem pisar no acelerador nos próximos meses pelas mesmas razões da Trisul. Na visão de Cury, há uma demanda reprimida em função do “buraco” de lançamentos de projetos para classe média nos últimos trimestres. O setor foi bastante afetado pelo aumento nos custos de construção e pela subida dos juros dos financiamentos, o que afetou o poder de compra dos consumidores – mas essa pressão deve ser amenizada aos poucos, na sua avaliação.
No ano passado, a Trisul resistiu a abrir mão de corrigir a tabela de preço dos seus imóveis para fazer frente ao aumento nos custos de construção vivenciados entre 2020 e 2021. “Eu não assimilava que produtos tão bons e tão bem localizados não tivessem a correção do INCC. Depois aceitamos a realidade e as vendas voltaram a acontecer”, disse Cury, citando a flexibilização nos preços de vendas.
A situação gerou perda de aproximadamente 10 pontos porcentuais na margem bruta em um ano, para 24%. Por outro lado, os projetos problemáticos serão entregues até o fim deste ano. E os mais novos estão com seus custos sob controle, o que ajudará a recolocar a margem bruta nos patamares históricos (faixa de 30%) nos idos de 2024, estimou o executivo, sem cravar isso como meta oficial.
Nos próximos 12 meses, a Trisul vai entregar 12 empreendimentos com VGV de R$ 1,5 bilhão, o que também vai reforçar a geração de caixa e a redução do endividamento. Segundo o presidente da empresa, isso afasta a necessidade de capitalização ou tomadas relevantes de dívida para fazer frente ao crescimento operacional.
