Crédito imobiliário: bancos e governo visam novas fontes de financiamento
Matéria publicada originalmente por Circe Bonatelli, O Estado de S. Paulo –O mercado e o governo estão trabalhando juntos para impulsionar o crescimento do crédito imobiliário no Brasil, explorando novas fontes de financiamento. Esta movimentação ganhou destaque após ficar claro que a caderneta de poupança, a principal fonte de financiamento imobiliário, não deve se recuperar após saques de mais de R$ 200 bilhões nos últimos três anos. A conclusão é que, sem novas alternativas, o crédito imobiliário ficará limitado e mais caro.
Nos últimos anos, a participação do crédito imobiliário no Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro cresceu de 2% no início dos anos 2000 para 10% em 2015, mas desde então, essa participação se estabilizou. Esse avanço inicial foi impulsionado pela criação de instrumentos jurídicos como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, que aumentaram a segurança dos bancos ao emprestar dinheiro. Além disso, o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) também contribuiu, utilizando recursos subsidiados do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar imóveis para famílias de baixa renda.
Apesar desses avanços, o crédito imobiliário no Brasil continua estagnado, oscilando entre 9% e 10% do PIB na última década, segundo Marina Gontijo, sócia da Oliver Wyman. Um estudo da consultoria, encomendado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), revela que o Brasil está atrás de outros países em termos de participação do crédito imobiliário no PIB. Por exemplo, o México tem uma participação de 11%, a Índia 12%, e a África do Sul e a China, ambas com 18%.
Uma das razões para essa discrepância é o alto custo do crédito no Brasil, que torna o financiamento imobiliário mais caro. A taxa média de financiamento imobiliário no Brasil é de 11,7%, dos quais 8% vêm do custo do dinheiro captado, 1,2% do risco de inadimplência, 0,9% de tributos e encargos, 0,6% de despesas administrativas e 1,0% de margem de lucro operacional. O custo elevado é parcialmente mitigado pela poupança, que tem uma remuneração menor devido à regulamentação, mas sua participação no financiamento tem diminuído.
Para revitalizar o setor, o estudo da Oliver Wyman sugere a melhoria de instrumentos alternativos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). Outra proposta é a introdução de uma taxa para mutuários que desejam antecipar o pagamento dos financiamentos, o que atualmente reduz as receitas dos bancos.
Sandro Gamba, presidente da Abecip, destaca que a associação está focada em fazer a transição das fontes tradicionais de financiamento, como a poupança e o FGTS, para novos instrumentos como LCIs, LIGs e CRIs. A Abecip também está batalhando para que o prazo de vencimento das LCIs volte a ser de três meses, já que mudanças recentes reduziram pela metade as captações.
Além disso, a Caixa Econômica Federal, maior instituição de financiamento imobiliário do Brasil, está trabalhando em uma agenda de reformas para fortalecer o crédito imobiliário. Inês Magalhães, vice-presidente de habitação da Caixa, defende a liberação de parte do compulsório bancário para impulsionar o crédito no curto prazo. A Caixa, com o apoio da Abecip, propõe uma redução de 5% no compulsório, o que injetaria cerca de R$ 50 bilhões no mercado imobiliário.
O governo também está explorando novas maneiras de expandir o mercado de crédito imobiliário. A Empresa Gestora de Ativos (Emgea), vinculada ao Ministério da Fazenda, foi escolhida para liderar o desenvolvimento de um mercado secundário de financiamentos imobiliários no Brasil, comprando contratos de crédito de bancos e incorporadoras para liberar recursos para novos financiamentos.
